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今天，我们以某中档养老项目为例，来详细剖析大型护理型养老机构的运营困境，并针对这些困境给出解决措施。
项目运营概况
该项目建筑面积6万平方米，按照2100元每平方米的建安成本计算（由于要进行适老型改造，建安成本只会更高），该项目建筑工程费为1.26亿元；和一般的建设项目比，养老机构需要比较专业的养老设备和较高标准的适老化装修，从已有的项目看，这部分费用会占到总的工程费用的40%左右，因而总的工程费用为1.26/0.6=2.1亿元左右；
在工程建设其他费用里，土地费用、勘察设计费和交给国家的税费是主要部分，占到工程费用的30%左右（和普通的房地产开发项目相比低很多，主要是因为有税费减免和三线城市郊区土地费用较低的缘故），估算为6300万元；这样总的建设投资（融资前）为2.73亿元。按照总投资中自有资金25%计算，则2.05亿为贷款，贷款利率按照年利率6%来考虑，建设期利息约为1230万。这样融资后建设投资（不含流动资金）为2.85亿元。
按照每张床位40平方米的标准（来自国家关于机构养老床位面积的相关要求），该项目安排床位1500张。在投资回收期为10年（不含建设期）、每年收费价格的涨幅和成本涨幅基本相等的前提下，该项目每年的税前净现金流量（每年的现金流入-每年的经营成本）需要达到2730万元，再减去每年的折旧费（房屋等按50年折旧，每年折旧费为580万元左右）和利息，每年的税前利润为2730-580-1230=920万元。
养老机构需要支付的成本主要有床位费、护理费和配餐费。根据调研情况看，该养老项目护理成本收费每月人均在1500元左右（失能老人按照1：3配备护理人员，半失能按照1：6配备护理人员，再考虑到管理人员等支出，护理成本约为人均1500元每月）；餐费每月人均在700元左右；包括折旧、维修（按照折旧的5%计提）和利息在内的年固定费用为580+1230+580×5%=1839万元。
假设入住率为60%，人均月固定费用：1839/900/12约为1700元；加上每月的护理成本和餐费合约2200元，共约为4000元/月；考虑到利润（920/900/12约为850元），人均每月收费为4000+850=4850元（不考虑税费）；销售利润率=850/4850=17.5%。假设入住率为80%，按照同样的模式计算人均每月收费约为4100元左右；销售利润率约为16%；
假设入住率100%，按照同样的模式计算人均每月收费约为3700元左右；销售利润率约为14%。按照目前当地退休人员不到3000元的平均月收入水平，养老机构最低3700元/月的收费是老人及其家庭可以接受的一个价格，基本可以实现“居家、社区养老每年的经济成本>老人每年养老金（个人收入及家庭补助）养老机构每年收费”这一逻辑（2016年，全国企业退休人员养老金的月平均水平达到2417元，加上家庭支持，能够达到3700元的收费标准；居家、社区养老每年的经济成本可以参照家政人员工资水平，目前住家保姆收费在3500～4500之间，再考虑其他机会成本，经济成本远远大于3700元）。
从理论测算的结论看，护理型机构养老具有一定的优势和吸引力，但是对于投资者来讲，这一理想状态难以实现。
首先，要实现每月3700元的收费水平需要满足以下限制性条件。
第一，投资回收期要定在10年左右（不考虑资金的时间价值）。这是机构投资者能够接受的最长期限，如果缩短该期限，对应的收费水平必然会提高；
第二，工程建设其他费用中土地等费用的估算要按照最低用地价格标准进行估算。如果按照市场价格进行地价测算，对应的收费水平必然会上升（例如2017年北京平谷区夏各庄一块养老用地经过166轮竞拍，溢价273%成交）；
第三，养老机构要达到并保持100%的入住率。这是一项难以实现的目标：要想提高入住率，养老机构必然要提高护理服务水平，必然会提高护理收费，进而必然会推高入住价格；
第四，不考虑营业税费。本文测算的这一收费水平没有考虑营业过程中的税费，如果把增值税费等营业税费考虑进来，收费水平会上升5～6%左右；
第五，政府的补贴要到位。按照山东省目前的政策，省级补助加上地方补助，床位补贴可以达到10000元/张，假设全部投入运营，补贴收入共1500万，按照20年回收期限，每月补贴约为40元，占到月收费的1%左右；人员补贴（只补三年，每年每人省级和地方加总后为2600元左右/年），平均到每月每床位为216元左右，占到月收费水平的6%；所有的补助占到每床月收费水平的7%左右，而且其中的人员补贴只能持续3年，不能从根本上解决收费高的问题。
机构养老有丰富的养老经验，鼓励养老机构通过连锁、托管小的社区机构等形式进行“轻资产化”发展；推动机构专业的养老服务进社区，为部分失能老人提供日间照护服务，也可以延伸到居民家庭，为有各种需求的老人提供上门的居家服务，实现机构、社区、居家养老服务一体化。
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