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养老地产,出路在哪儿?

作 者: 来 源: 时 间:2015年11月13日     


   养老地产的慢慢崛起,并迅速成为市场新“蓝海”的同时,也不断陷入“外热内冷”、赢利艰难的尴尬困境。故“养老地产遍地开花,出路在哪儿?”成为当下不少研究机构、行业协会、涉老企业及媒体共同关注的焦点。


11月3日正式对外公布的“十三五”规划纲要指出,积极开展应对人口老龄化行动,弘扬敬老、养老、助老社会风尚,建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系。而在“十二五”规划纲要中却曾提出,要建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。


从“机构为支撑”到“机构为补充”,一词之变折射出“十三五”乃至更长的时期我国养老政策的新思路。全国老龄办副主任吴玉韶表示,这一调整适合

国情,符合中国人居家养老的文化传统,表明了中国未来养老的新方向。在整个养老服务体系中,机构养老只能作为一种补充,是老年人的最后一个选择。


毫无疑问,这一政策变化给一大批涉老企业尤其是盲目进行养老地产开发的房地产企业泼了一瓢冷水。自2013年我国出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来,市场上迅速兴起一股以房地产企业为主导,保险公司、福利机构、地产基金、境外养老机构以及各种私募投资公司竞相参与的养老地产开发热潮。


以地产开发为主导的养老项目遭遇尴尬


全国老龄委最新发布的数据显示,从2015到2035年,我国将进入急速老龄化阶段,老年人口将从2.12亿增加到4.18亿,占比提升到29%。


继商业地产、旅游地产之后,因人口老龄化而催生的养老地产,曾陆续受到诸多开发商的追捧。花样年对外宣称在深圳开发建设了首个由地产商主导的养老地产项目,但并非第一个试水养老地产的房企,此前万科、保利、绿城等多家品牌房企均曾有过尝试。如今,万科在北京的幸福汇、在青岛的万科城等项目中,均可见到养老地产的影子。保利地产也相继在上海、长沙进行了养老地产的试点。


就在各大房企纷纷试点养老地产的同时,大规模进军养老地产领域的则是一批保险公司。据不完全统计,目前保险公司在养老地产上的投资已经超过500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等都已纷纷涉足养老地产。此外,中石化等能源巨头也已陆续尝试进入该领域。


受一系列利好政策刺激,养老产业逐渐发展成为地产投资新“蓝海”时,“外热内冷”现象日益显现。据民政部公布的统计数据显示,全国拥有床位493.7万张,床位空置率近38%。一半以上(51%)的民办养老机构收入只能持平,40%的民办养老机构长年处于亏损困境。


另外,尽管投资开发建设养老产业园的企业,大多打出尝试多元转型打造全产业链养老的旗号,但受制于制度缺失及配套难题而倍感迷茫,不少项目也最终走向“圈地卖房”的传统房地产开发模式,养老俨然成了拿地、卖房、营销的幌子。


较早试点养老地产业务的万科,也同样遭遇现实困惑。万科总裁郁亮在2013年中期业绩会上曾公开表示:“万科的养老业务依旧没有真正展开,因为我们发现最后的买家不是老人。”


养老服务成为全产业链养老的痛点


“养老地产回报周期长,开发商大都将养老作为完善社区配套服务的一部分,旨在促进房产销售以获得较快的回款,未能形成开发商、运营商、投资基金

互相结合且可持续的产业链,最终导致养老逐渐沦为卖房的噱头。”针对全国养老地产现状做过全面梳理的CRIC研究员谢夏成接受本报记者采访时说。


在山东、河北、浙江等地的一些实地采访考察中,本报记者也发现,一些地产商以“养老地产”的名义在郊区拿下大面积土地,最后用于养老设施建设的只是很小一部分,大部分最后都变成了商品房开发。在服务上,多数缺乏先进设计理念、管理手段和配套设施,利用养老概念卖房的较为普遍。针对养老护理、医疗康复等养老服务的投入,多数欠缺。


而泰康人寿旗下的泰康之家•燕园项目是另一种模式,只有购买200万元以上养老保险,才能获得泰康之家的保证入住权。尽管泰康方面称,该产品推出之后立即受到市场欢迎,目前已有600多户签约,但这并没有打消外界对该公司借养老之名变项卖保险的猜疑。


“养老产业发展核心在于养老服务,而国内大多数企业及资本对该产业的理解还只停留在以养老概念促销卖房阶段,忽略了养老服务之于养老地产的重要性。”在11月5日由中国社会工作联合会主办的“第五届全国社会工作行业组织大会”上,这一点被与会专家广泛提及。


大爱城投资控股有限公司总裁李大彦接受记者采访时也表示,毫无疑问,养老服务是全产业链养老的现实痛点。老年人的晚年生活普遍面临无儿女陪伴的

孤独,三代同堂的欢乐更成为当代人难以实现的理想。遍地开花的养老地产项目,要想有出路,今后需更多立足于人性化养老服务模式的研发,以更多满足老年人真实的养老诉求。"




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