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养老新规范意见出台影响有多大*(12种养老经典模式)

作 者:全品源 来 源:引用 时 间:2017年11月28日     

老年人照料设施建筑设计标准的修订内容

1.标准名称、术语的更改

新规范将原规范《养老设施建筑设计规范 GB50867-2013》名称进行了更改,“养老设施建筑设计规范”改为“老年人照料设施建筑设计标准”,并重新定义了老年人照料设施建筑的相关术语。


2.下调设施的规模指标

原规范主要适用于各级政府运营的非营利性养老机构,等级规模指标偏高,新规范对等级规模进行了更新,适用范围更广,不仅仅是政府运营的非营利性养老机构,还面向社会资本主办的养老机构。

新规范更加适应未来“养老服务向社会投资全面开放”,以及“大力培育发展小型化、连锁化、专业化服务机构”的趋势,满足“融入社区的中小型养老服务机构”的发展需求。


3.简化用房设置的规定

原规定的功能用房设计较为齐全,新修订的标准适当简化了各类用房设置,适应今后养老机构运营服务方式的多样性与灵活性需求。


4.其他变化

其他方面也做出了相应的更新,比如“调整日照标准”、“调整交通空间的最低标准”、“补充有关安全疏散要求的基本规定”、“补充有关建筑智能化的规定”等等。


建筑防火规范的修订内容变化

1.“养老院不能超过3层”曾经备受争议。2014年8月,国家住建部发布《建筑设计防火规范》GB50016-2014,并于2015年5月1日起实施。该规范第5.4.4条规定——“老年人活动场所和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内,且不应设置在地下或半地下;当采用一、二级耐火等级的建筑时,不应超过3层......”。但规范中并没有对关键词“老年人活动场所”给出具体说明。


2.总理的关注和要求。“我到基层考察时了解到,养老机构等按规定不能超过3层。许多地方开展的医养结合服务深受老年人欢迎,床位供不应求,但‘3层’楼高的限制却让这一项目很难扩建,严重影响服务供给。”李克强在8月30日的国务院常务会议上说。“现实中还有哪些条条框框在限制健康服务业的发展呢?我们相关部门要认真研究症结在哪儿,切实拿出办法加以解决。”总理说,“要抓住‘放管服’改革这一牛鼻子,着力破除体制机制障碍,加快发展这一产业。”


3.最新标准的进一步规范。《建筑设计防火规范(征求意见稿)》中有关养老的部分在“13 老年人照料设施建筑”部分,最突出的要求变化体现在三个方面:

(1)概念进一步明确,原规范中备受争论的“老年人活动场所”,在此次征求意见中统一改为“老年人照料设施建筑”;

(2)一、二级耐火等级的建筑高度原来规定的“不得高于3层”,变为了“不应大于32m“;

(3)建筑耐火等级不能低于三级(原规范里面还可以有四级耐火等级)。 



12种经典养老模式

第一类:与社区共同建设。在目前国内的养老地产项目中,较为常见的一类开发形式是建设养老社区,或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区,在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。

1.专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

通常来讲,由于城市土地资源紧张,一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式,实现与郊外的环境协调。在规划设计时,应注意将不同类型的居住产品合理分区,保证各自的独立性,避免相互干扰。

开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设,例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施,预留出一定的发展用地,等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。


2.新建大型社区的同时开发养老组团

开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。

以广东惠州某项目为例,其总用地面积约 2 万亩,总建筑面积 720 万平方米,开发商从中划出 150 亩地进行养老社区建设,计划建设约 18 万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看,养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置,方便老人到达和使用。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团,分别针对自理老人和半自理老人,其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。


3.普通社区中配建各类养老产品

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭住。

老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积,特别是老年住宅的套型面积不宜过大,建议以 50~60 平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

普通社区中还可以配建养老公寓,其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同时也便于对养老公寓进行单独管理。


4.成熟社区周边插建多功能老年服务设施

       若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建,或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少,易于复制和实现连锁经营。

      此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施,其服务范围往往辐射周边多个社区,因此具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通常来讲,除了含有一定的居住功能外,还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等,并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。


5.与医疗机构结合,就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系,使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种「医养结合」模式的特点在于,能够将优质的医疗资源引入养老项目,从而提升项目的核心竞争力,使老人感到居住在其中较有安全保障。

与此同时,还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既能够提高医疗资源的使用效率,又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。

以日本六甲老年公寓为例,开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起,当老人遇到突发疾病时,医疗机构可以做出迅速反应,令入住其中的老年人感到十分安心。


6.在旅游风景区中开发养老居住产品

此类项目的用地规模往往较大,各类居住产品、服务设施容易较为分散,因此在规划设计时,应将养老居住产品相应地集中布置,并注意就近设置配套服务设施,节省服务 管理的人力,避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

一些与风景资源结合的项目中,老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住,或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新,例如设计新型的养老公寓,既能适合单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求,还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时,养老公寓的居室还可转变为宾馆客房,供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。


7.与商业地产结合,开发老年公寓

由于城区内的土地价格较高,开发者通常会选择较为集约的开发模式,例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。以日本东京的豊州老年公寓为例,其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内,周边 1 采取复合居住模式,同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品,使出租对象多样化,从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口,以便单独管理。


8.引入外资,建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场,建设连锁型老年设施,以缓解其国内的养老压力。例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高,他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场,选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施,让老人在比较健康的年龄段到这里养老。对于我国而言,能够借此机会引入外资,并学习国外先进的护理、管理经验,同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。


9.与保险业结合,利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看,由于其资金规模较大,回报要求低而周期又长,相比来说更为适合投资养老地产,也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。


10.与护理服务业结合,注入养老地产

日本养老产业一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始,逐步向养老地产方向转型,并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。


11.利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中,曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。这类公司具有自身独特的资源优势,一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处,很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中,另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓,或在酒店中提供养老服务等。


12.将旧的国有资产盘活,改造为老年设施

        可将一些闲置的国有资产盘活,改造为老年设施,例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好,在城市中的分布相对均匀,比较适合进行改建。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展,幼儿园或小学很有可能空置下来,将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。

       这种开发模式的重点在于,需要选择便于进行适老化改造的建筑。例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强,内部墙体移位相对灵活,更有利于进行改建。

       养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物,在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易,开发者要做好承担风险的准备。在项目策划之初,就需要对养老地产的各环节进行整体把握,系统化思考,从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源;在进行养老居住产品的设计时,应充分挖掘我国老年客户群的特征,创造出适应中国国情的产品类型。

       随着中国老龄化趋势的加快,我们即将面临最大的问题是失能老人的护理,靠儿孙或护工的人工护理模式已经越来越难。这不仅仅是国家和社会的问题,也可能是我们每个人都会面临的问题!



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